Nel corso degli anni le normative inerenti la compra-vendita immobiliare si sono fatte sempre più complesse e conseguentemente è aumentato il carico di responsabilità per tutti gli operatori del settore: Agenti Immobiliari, notai, tecnici, amministratori condominiali e anche Venditori e Acquirenti.

Ormai accade frequentemente che l'iter di una compra-vendita immobiliare non riesca a concludersi entro i tempi concordati o, peggio ancora, che le parti si trovino costrette a subire revisioni anche sostanziali dell'accordo iniziale.

Molto spesso la causa di quanto appena detto è la mancanza di conformità urbanistica del bene, dovuta alla mancanza di conoscenza di tali difformità da parte del Venditore che, non avendo mai apportato modifiche al bene, aveva in buona fede ritenuto che l'immobile fosse urbanisticamente regolare.

Negli anni passati infatti, a differenza di quanto avviene adesso, la documentazione tecnica per gli immobili veniva trattata con estrema superficialità; ed è a causa di ciò che oggi si riscontrano difformità, più o meno consistenti, per circa 7 immobili su 10.

Nella quasi totalità dei casi l'intervento del tecnico è successivo alla redazione dei preliminari di compra-vendita e le irregolarità urbanistiche che possono emergere possono far si che una gioia per aver venduto o acquistato un immobile si trasformi in un'angoscia.

Consigli per il Venditore:

Verifiche Tecnico-Urbanistiche: è estremamente necessario che, per ogni immobile posto in vendita, il proprietario ne abbia accertato, attraverso un professionista di sua fiducia, la più completa regolarità dello stesso ai fini catastali e soprattutto ai fini urbanistici, verificando che il bene sia "tale e quale" a quanto risulta dai titoli abilitativi (licenze, concessioni, autorizzazioni, certificazioni di abitabilità/agibilità) che hanno autorizzato la costruzione originaria ed ogni variante e/o qualsiasi intervento successivo. Nel caso emergessero delle difformità sarà opportuno provvedere a sanare le stesse prima di sottoscrivere accordi per la vendita;

Certificazioni Impianti: verificare che tutti gli impianti, se adeguati alle più recenti norme di sicurezza, siano corredati della Certificazione di Conformità rilasciata dall'installatore; in caso contrario sarà bene dichiarare all'Agente Immobiliare, al notaio, e soprattutto all'Acquirente, la non conformità degli stessi;

Condominio: l'Acquirente deve essere messo a conoscenza dell'esistenza di Regolamenti Condominiali. Salvo patto contrario il Venditore è tenuto a farsi carico delle opere straordinarie già deliberate in ambito condominiale, che restano a suo carico ancorchè debbano essere sostenute successivamente alla stipula del rogito notarile; mentre per quelle eventualmente in previsione è tenuto a trasmetterne giusta conoscenza all'Acquirente;

Classificazione Energetica: in caso di trasferimento a titolo oneroso, a titolo gratuito o per la locazione di immobili, la legge n. 90 del 3 agosto 2013, ultima in termini di tempo, prescrive l'obbligo per il proprietario di produrre l'Attestato di Prestazione Energetica. Tale documento, che ha validità decennale, deve essere disponibile sin dall'avvio delle trattative e comunque allegato all'atto pena la nullità. In caso di violazione dell'obbligo di dotare di APE l'immobile, il proprietario è punito con una sanzione che va in caso di vendita da € 3.000 a € 18.000 ed in caso di locazione da € 300 a € 1.800. Infine il decreto legge 192/2005 prevede che nei casi di vendita o locazione i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportino l'indice di prestazione energetica dell'involucro e globale dell'immobile e la classe energetica corrispondente, dati contenuti nell'APE. In caso di violazione è prevista una sanzione da € 500 a € 3.000.

Consigli per l'Acquirente:

Mutuo bancario: se l'Acquirente vorrà avvalersi di un mutuo bancario per coprire parte del prezzo è necessario che in via preliminare ne presenti richiesta all'istituto bancario di sua fiducia; potrà così conoscere per tempo l'importo che la banca è disposta a concedergli e affrontare con maggior tranquillità la ricerca dell'immobile da acquistare e, una volta individuato, affrontare la trattativa e concluderla in tempi rapidi;

Vendita di altro immobile: nel caso che per l'acquisto si debba necessariamente fare conto sul ricavato della vendita di un altro immobile, sarà necessario inquadrare bene ogni operazione, stabilire il giusto valore di mercato del bene da vendere e soprattutto fare una giusta previsione dei tempi necessari per la definizione del suo iter; sarebbe preferibile non avventurarsi troppo in questo genere di previsioni e si consiglia dunque il confronto con un buon Agente Immobiliare.

L'Agente Immobiliare, un professionista con obblighi e responsabilità:

Oggi il mercato immobiliare è ancora troppo invaso da quell'intreccio di contatti e relazioni a cui tutti prendono parte, dal cliente che vuol praticare il fai-da-te a chi pur svolgendo altra professione si diletta nel voler fare anche il mediatore, a chi si muove in proprio con la massima scaltrezza alla ricerca di investimenti speculativi.

In un mercato così caratterizzato, molto spesso, "caos e approssimazione" tendono a prevalere su tutto.

Solo il mediatore o l'impresa di mediazione regolarmente iscritti al Ruolo delle Camere di Commercio possono esercitare l'attività di intermediazione immobiliare e pretendere il riconoscimento di una provvigione. La Legge 39/89 ha conferito all'Agente Immobiliare una ben precisa identità e dignità professionale: per esercitare deve aver dimostrato comprovati dati di serietà e la sua preparazione professionale deve aver superato la valutazione di una commissione esaminatrice.

Terzietà ed imparzialità sono principi fondamentali per la sua professionalità.

Oggi la figura dell'Agente Immobiliare ha assunto un ruolo di primaria importanza nel settore immobiliare: un professionista che è in grado di offrire ai propri clienti una pluralità di servizi di alta qualità abbracciando tutti gli aspetti che riguardano la compra-vendita di un immobile. L'Agente Immobiliare è un professionista che accompagna i propri clienti in ogni fase dell'operazione, pertanto il suo lavoro si esaurisce con la sottoscrizione dell'atto definitivo di compra-vendita.

Il "sensale", così come anche il "semplice mediatore", sono figure che non trovano più motivo di esistere; trattare oggi una compra-vendita richiede esperienza e tanta professionalità e solo seguendo un giusto percorso la si può ottenere senza incorrere in fastidiose complicazioni.

(tratto da: "Vademecum per ben gestire le fasi che precedono una compra-vendita immobiliare" a cura di F.I.M.A.A. Confcommercio Pisa)